Каталог статей

Главная » Статьи » Обзоры и аналитика » Общие обзоры рынка недвижимости

Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2014 года

 

Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)Февраль 14К январю 14
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)4 961 пункт.-2.5%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)-2.7 %/мес.-1.5%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)0.3 б.деп.-1.0 б.д.

В феврале 2014 года во многом продолжились все тенденции января, которые для рынка недвижимости можно считать скорее позитивными, чем негативными. Дальнейшее ослабление рубля, рост курса доллара, а также бегство депозитов из банков по причине череды отзыва лицензий продолжают способствовать притоку денег в недвижимость Москвы и Подмосковья. Эти процессы обеспечили рынку оживление, но вот ситуация с ценами выглядит не столь оптимистично.

Наверное, основной особенностью рынка недвижимости последних месяцев следует считать отсутствие корреляции между стоимостью жилья и ростом курса доллара. Если в 90-е годы цены на московскую недвижимость жили только в долларе, в 2000-х они стали номинироваться в рублях, но во многом повторяли движение доллара, то сейчас квадратный метр по сути отказывается расти вслед за долларом, несмотря на заметное ослабление рубля, имевшее место 3 последних месяца.

В результате долларовый индекс стоимости жилья ушел в пике примерно на ту же величину (в процентном выражении), что вырос за это же время доллар. По данным аналитического центра www.irn.ru, за февраль общегородской индекс стоимости жилья потерял еще 2,5% и снизился с 5.087$ до 4.961$ за квадратный метр. Это динамика среднего значения индекса в феврале к среднему значению за январь.

Если же смотреть на более динамичный еженедельный индекс, то на последней неделе февраля его значение было уже 4.870$ за метр. При этом с начала декабря, от локального максимума, снижение индекса составило уже 6,5%. Причем пока график продолжает смотреть вниз – так, значение индекса ценового ожидания (наклона текущего тренда) составляет почти минус 3%. Также можно отметить, что в феврале средний уровень цен на квартиры в Москве вновь ушел ниже психологически значимой отметки в 5.000$ за метр.

Динамика стоимости квадратного метра по типам квартир показывает, что сильнее всего коррекции долларовых цен традиционно сопротивляется дорогой сегмент. Так, наименьшее снижение на 1,5% показали современные монолитно-кирпичные дома, на втором месте также современное жилье, только панельное – 1,7%. А вот лидерами по снижению также традиционно стало наиболее старое и низкокачественное жилье – панельные пятиэтажки и прочие панельные дома советского периода – 3,7%.

Причины такого расслоения рынка хорошо понятны. Во-первых, цены на дорогое жилье продавцы чаще пытаются привязать к доллару. Во-вторых, более дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы опять же дольше готовы ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт предыдущих валютных скачков за последние пару лет, дорогому сегменту в итоге все равно не удается вырасти пропорционально росту доллара и он тоже сползает вниз, но только с задержкой. Скорее всего, на этот раз мы также увидим продолжение коррекции долларовых цен в сегменте современного жилья в ближайшие месяцы, когда стоимость в сегменте экономкласса уже стабилизируется.

География рынка недвижимости показывает аналогичную картину. Лидерами по коррекции цен оказались наиболее недорогие демократичные округа Москвы, а именно: Юго-Восточный округ, Восточный округ, Северо-Восточный округ, а также все районы за МКАД. А лидер по устойчивости, разумеется, Центральный округ.

Схожее поведение наблюдается и среди столичных районов. Лидируют по снижению цен: Преображенская площадь, Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Восточный, Перово, Войковская, Выхино, Выхино-Жулебино, Вешняки, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская, Кузьминки, Текстильщики, а также Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская.

А вот некоторые районы даже продолжают показывать плюс. Это наиболее престижный центр Москвы: Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Китай-город, Кропоткинская, Парк культуры, Остоженка.

Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)Февраль 14Январь 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 431-3.8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)4 639-3.7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)4 963-1.7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 846-2.6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)5 680-2.2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)5 764-1.5%
   
Все панельные и блочные дома4 678-3.0%
Все монолитные и кирпичные дома5 430-2.1%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)Февраль 14Январь 14
Однокомнатные квартиры4 966-3.5%
Двухкомнатные квартиры5 010-1.8%
Трехкомнатные квартиры4 821-2.0%
Многокомнатные квартиры5 379-1.1%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)Февраль 14Январь 14
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м7 236-0.9%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м3 727-3.4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)1.94+2.5%

Впрочем, нынешнее состояние рынка может продлиться недолго. Если девальвация рубля не получит дальнейшего развития, то и покупательский ажиотаж может сойти на нет довольно быстро – в течение месяца-двух. Но, с другой стороны, причин для нестабильности, как макроэкономического характера, так и геополитического, сейчас хоть отбавляй. Поэтому и фактор бегства от риска может подогревать рынок недвижимости еще довольно долго.
Также следует учитывать то обстоятельство, что рынок жилья Москвы в пределах МКАД и рынок за МКАД последнее время стали существенно разными и могут показывать разную динамику цен. Причина – объемы предложения. Очевидно, что предложение в пределах МКАД всегда будет ограниченным и новостройки Москвы – это скорее единичные проекты, которых никогда уже не будет много. Но если смотреть на новостройки Новой Москвы и новостройки Подмосковья, то потенциал для строительства и вывода на рынок больших объемов здесь огромный, как показывает свежий обзор от IRN.RU «Новостройки Новой Москвы: 6,95 миллионов кв. м жилья в крупных проектах».
IRN.RU, аналитический центр


Добавить коментарий Всего комментариев: 0

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]